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没有办理过户的购房合同效力如何?

来源:网络  作者:未知  时间:2017-07-11

  导读:房屋买卖少不了合同的签订,但并不是签了合同房子就是你的,房子不在你名下都不能说属于你,那么要是只签合同不过户的,房屋买卖合同的效力如何呢?下文为您详细介绍。

  刘先生所在的单位进行房改,将一套两居室房屋卖给他,但没有及时办理房屋过户登记手续。后来刘先生因事出国半年,这期间单位竟然又将该房屋卖给另外的人,并办理了房屋的过户登记。刘先生知道后很生气,单位却称:你并没有办理房屋过户登记手续,所以你的购房合同是无效的。对此,刘先生感到很茫然。

  我国《民法通则》第七十二条规定:“按照合同或者其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。我国《合同法》第133条也做了同样的规定。

  这就是所有权转移的基本原则。如果我们购买动产,比如说杯子、彩电、家具等,当卖家向我们交付这些东西时,其所有权便归我们所有。但如果我们购买不动产,情况就不一样。依据我国《土地管理法》、《城镇私有房屋管理条例》等法律、法规规定,不动产的所有权变动应登记才生效,也就是我们通常说的过户登记。

  但现在模糊的是,登记后是什么生效?是买卖合同生效,还是所有权转移生效,实践中往往混淆不清。法学界目前认为,《城镇私有房屋管理条例》以及《担保法》关于抵押权成立部分的规定中,对此问题都是混淆的。实际上,政府的登记只是所有权转移的要件,并不是合同成立的要件。登记与否只管所有权是否发生变动,但与合同是否成立、是否有效无关。如果因为没有办理过户登记手续便认定合同无效,则一旦房屋价格看涨,卖方便可随意毁约;而一旦房屋价格看跌,买方又将随意退房,这哪里还有法律、秩序可言。

  因此,《合同法》第135条规定:“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务”。也就是说,《合同法》将合同的效力与所有权转移的效力区分开来,买卖合同从依法成立时成立与生效,所有权从登记过户或交付时成立与生效。如果买卖标的是不动产,则卖方就有法定的义务办理过户登记手续。本案中,刘先生先签订的购房合同合法成立,是有效的。售房单位以没有办理过户手续为由主张合同不成立是错误的,其应该继续为刘先生办理过户登记手续。如果购买该房屋的第三人是善意的,且已办理了过户登记手续,则无法再为刘先生办理过户手续。那么,该单位应当向刘先生承担违约责任,包括再向刘先生提供相似房屋或赔偿刘先生的损失等。

  《合同法》里面的玄机还真多呀。即便还没办理过户登记手续,签订的购房合同还是有效的。


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